Entender estos conceptos te permitirá calcular el costo real de tu préstamo y evitar sorpresas. Compará ofertas y elegí la mejor opción para tu bolsillo
Si estás por solicitar un crédito hipotecario o seguís sin entender del todo cómo hacerlo, hay un concepto clave que debés comprender: la diferencia entre TNA, TEA y CFT. Y acá la buena noticia: es más sencillo de lo que parece. Te lo explicamos de forma clara, rápida y sin complicaciones.
Cómo calcular el costo real de tu crédito hipotecario: TNA, TEA y CFT, en detalle
- TNA:
La Tasa Nominal Anual (TNA) es como el precio en la etiqueta de un producto: representa el porcentaje que te cobrarán por un préstamo en un año. Eso sí, no es lo que realmente vas a terminar pagando, sino una referencia: no el costo final que saldrá de tu bolsillo.
Por ejemplo, si pedís un préstamo de $1.000 con una TNA del 20%, al cabo de un año deberías devolver $1.200: es decir, los $1.000 del capital más $200 de intereses. Sin embargo, este cálculo es solo una aproximación y no refleja el monto exacto que terminarás pagando.
Para entenderlo mejor, si fueras a comprar un pantalón y ves en la etiqueta que cuesta $100 (ese es el precio nominal). Pero cuando llegás a la caja, te avisan que ese precio no incluye impuestos ni otros cargos, y al final terminás pagando $120. ¿Ves la diferencia? La TNA es como ese precio inicial, pero el costo real de tu préstamo es más complejo, como el total que pagás en la caja.
La TNA te da una idea general del costo del préstamo, pero no cuenta toda la historia. Para saber realmente cuánto vas a pagar, es fundamental entender la TEA y el CFT.
- TEA:
La Tasa Efectiva Anual (TEA) refleja el costo real del préstamo, ya que incluye los intereses que se van acumulando con el tiempo. Pero, ¿qué significa "capitalizar"? Es cuando los intereses generados se suman al capital inicial y, en el siguiente período, esos nuevos intereses también empiezan a generar más intereses. Esto es lo que se conoce como interés compuesto, un efecto que hace que el costo final sea mayor que el estimado solo con la TNA.
En líneas generales, la TNA es más baja que la TEA, ya que la primera solo indica el porcentaje nominal, mientras que la segunda muestra el impacto real de la capitalización de intereses.
La única excepción ocurre cuando el préstamo capitaliza intereses una sola vez al año, en cuyo caso TNA y TEA son iguales. Pero fuera de esa situación, la TEA siempre será mayor o igual que la TNA.
- CFT:
Por último, el Costo Financiero Total (CFT) es el dato más importante a la hora de evaluar un préstamo, pese a que muchas veces no sea fácil de encontrar. Puede estar oculto en la letra chica o presentarse solo como una estimación.
El CFT representa el "precio final" del préstamo, ya que incluye no solo la TNA, sino también impuestos, seguros (si los hay), comisiones y cualquier otro gasto adicional. Es como el costo total de un producto, considerando impuestos, tarifas extra e incluso el envío. En otras palabras, es la cifra real que debés analizar antes de tomar una decisión.
En algunos casos, el CFT se muestra con o sin IVA, pero lo más relevante es el CFT con IVA, ya que refleja el monto más alto y el costo real del financiamiento.
No todas las entidades financieras siguen la misma lógica. Es decir, aunque dos bancos ofrezcan la misma TNA, el CFT puede ser diferente, ya que cada institución tiene costos y condiciones propias.
La clave decisiva de tu crédito hipotecario
Por eso, comparar siempre es clave antes de tomar una decisión.
En resumen:
- La TNA es como la "etiqueta" de la tasa, ya que solo muestra los intereses nominales.
- La TEA es la "tasa real", porque incluye la capitalización de intereses (es decir, el efecto del interés compuesto).
- El CFT es el "precio total" del préstamo hipotecario, ya que abarca todo lo que vas a pagar: intereses, comisiones, impuestos, seguros y cualquier otro gasto adicional.
En definitiva, al solicitar un crédito hipotecario es esencial que entiendas las diferencias entre la TNA, la TEA y el CFT, ya que cada uno de estos términos refleja diferentes aspectos del costo de tu préstamo. Comparar las condiciones y entender estos conceptos te ayudará a tomar decisiones más informadas y a saber exactamente cuánto vas a pagar por tu crédito hipotecario.
Fuente: iprofesional.com
